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SISMA BONUS, COS’E’ E CHI NE USUFRUISCE

Il sisma bonus acquisto, è la detrazione che produce vantaggi sia per la parte venditrice che per la parte acquirente di una abitazione, esso recentemente ha esteso la detrazione del sisma bonus ordinario anche al caso dell’acquisto di immobili. , con detrazioni fiscali che possono arrivare fino ad € 81600,00.

È stato introdotto dal Decreto Legge 50/2017 e modificato, da ultimo, dalla Legge di Bilancio del 2020. Il requisito di accesso è l’acquisto di case antisismiche realizzate nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3, a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell’immobile.

La detrazione, spettante agli acquirenti delle singole unità immobiliari, è pari al 75% se la ricostruzione ha comportato la riduzione di una classe di rischio rispetto all’immobile demolito, e all’85% se la riduzione è stata di due classi di rischio. La detrazione è riferita alle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e va applicata al prezzo riportato nell’atto di compravendita; ma la cifra su cui applicare la detrazione non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare; il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo.

Quindi, per esempio, se il prezzo di vendita dell’unità immobiliare è di 220.000 euro, e si è registrata una diminuzione di ben due classi di rischio sismico, si potrà applicare la percentuale di detrazione dell’85% sul tetto massimo di 96.000 euro, ovvero 81.600 euro, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo e cioè 16.320 euro.

CHI PUO ACCEDERE E QUALI SONO I REQUISITI ?

Per accedere al sisma bonus acquisto è necessario che:

– il futuro acquirente dell’immobile antisismico sia o un soggetto IRPEF o un soggetto IRES;

– il venditore dell’immobile sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, ovvero un’impresa che svolga attività di costruzione o ristrutturazione e che esegua direttamente i lavori. Rientrano nella fattispecie anche le imprese immobiliari che affidano i lavori in appalto purché nell’oggetto sociale abbiano anche l’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili, così come chiarisce l’Agenzia delle entrate con la Risposta n.279 del 19 luglio 2019.

– la casa antisismica sia parte di un edificio oggetto di ricostruzione (anche con variazione volumetrica) di un intero edificio precedentemente demolito;

– l’acquisto dell’unità immobiliare avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori;

Oltre a queste verifiche, da parte del futuro acquirente, ci sono anche specifici adempimenti che l’impresa venditrice deve rispettare.

1. Data di avvio del procedimento: fondamentale, per non rischiare di perdere la detrazione, è la data di avvio del procedimento, cioè quando viene presentato il titolo abilitativo per poter partire con i lavori. A tal proposito, va precisato che, il sismabonus acquisto, nella sua prima versione era limitato alle sole zone sismiche 1, successivamente con il Decreto Crescita n. 34/2019 è stato esteso alle zone 2 e 3, la cui efficacia è valida a partire dal 1° Maggio 2019;
Il sisma bonus acquisto è fruibile per le sole procedure autorizzative avviate dopo l’entrata in vigore della legge, il 1° gennaio 2017.

Per le zone 1, l’agenzia delle entrate, con la risposta  62/2019, chiarisce che nei casi più incerti, per esempio procedimenti autorizzativi iniziati prima dell’entrata in vigore della legge e dopo integrati, si può chiedere all’ufficio tecnico di attestare la data effettiva dell’inizio del procedimento.

2. Incarico ad un professionista. L’impresa venditrice deve incaricare un professionista che a sua volta si occuperà della:

– classificazione del rischio sismico secondo il DM 58/2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti. Il progettista delle strutture assevererà la classe di rischio della preesistenza e quella conseguibile con la ricostruzione, oltreché tutta la documentazione prevista in base alla normativa edilizia;  La classificazione del rischio sismico e l’asseverazione devono essere allegate al titolo abilitativo al momento della presentazione allo sportello unico competente “tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori” (Decreto ministeriale n. 24, del 9 gennaio 2020), altrimenti si perderà la possibilità di accedere alla detrazione, come chiarito dall’agenzia delle entrate nelle risposte n.31/2018 e n. 64/2019.

Inoltre, il direttore dei lavori (che può coincidere o meno con il progettista) e il collaudatore statico (ove nominato) a termine dei lavori strutturali e del collaudo, devono attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

INOLTRE VA RICORDATO CHE:

1. L’acquirente deve essere consapevole che, al pari della data di avvio del procedimento, anche la data di fine lavori è importantissima ai fini della fruizione del benefit. Per usufruire da subito delle detrazioni è necessario che l’intero fabbricato sia ultimato al momento del rogito. In caso contrario, la detrazione potrà essere fatta valere solo a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori verranno terminati. In tal senso, l’esempio più palese è l’acquisto su carta. Ipotizziamo che il preliminare di compravendita è stipulato nel 2020 e che la consegna dell’appartamento (fine lavori) è prevista nel 2023; solo a partire dal 2024, in sede di dichiarazione dei redditi (anno di imposta 2023), si potrà portare in detrazione la prima delle 5 tranche.

2. Anche gli importi versati come caparra sono detraibili, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e che siano ultimati i lavori riguardanti l’intero edificio.

3. Ai fini della detrazione, l’acquirente di una casa antisismica non deve necessariamente effettuare un pagamento con bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta.

4. Sono agevolati i singoli acquisti delle unità immobiliari, cioè l’acquirente beneficia della detrazione in relazione al proprio atto d’acquisto. Non è necessario che tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato ricostruito siano cedute o assegnate.

I documenti necessari da conservare

L’acquirente deve possedere e conservare la seguente documentazione:
– atto di acquisto dell’immobile;
– documentazione da cui risulti:
– la tipologia di intervento effettuato;
– la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile;
– la data di conclusione dei lavori;
– l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico; fonte Edilportale

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